一、运营服务已经成为产业园区的核心竞争力！

       “运营服务”，简单来讲是指产业园区为企业提供的一系列服务，一般包括产业招商对接、土地或载体相关手续办理、工商注册办理、物业管理（保安、保洁、工程维修等）、政策咨询、人力资源外包、产业资源对接、融资服务等。

       随着众多新建园区的陆续投入使用，以及园区之间的“同质化”竞争，运营服务已经越来越成为园区吸引目标客户的核心竞争力。哪家园区能够精准“锁定”目标企业的核心需求，提供有针对性、高品质、差异化的园区运营服务，就必将在残酷的“红海”竞争中处于有利地位。

       那么，产业园区如何打造自己有极强竞争力的运营服务体系呢？和创瑞智认为关键在于“回归初心”，对目标客户进行系统扫描，找到客户最核心、最原始的需求，采取针对性的服务策略。

       二、从“马斯洛需求层次理论”看企业的需求。

       “马斯洛需求层次理论”是美国著名的社会心理学家亚伯拉罕·马斯洛先生于1943年提出来的，其核心是将人的需求从低到高依次分为：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求（参见下图）。

       这五层次的需求往往是按照先后顺序出现的，当较低层次需求满足之后，才出现较高级的需求。但处于不同阶段、特质不同的人，对五层次需要的迫切程度也是不同的。因此，必须要明确人的最迫切需求，才能够找到激励其行动的主要动力。该理论在现代行为科学中占有重要地位，是管理心理学中的五大理论支柱之一，对于如何理解人、激励人具有非常重要的指导意义。

       我们尝试将“马斯洛需求层次理论”运用到园区的运营服务体系建设中，获得了不少有益的启发，在几个园区的实践中也取得了非常不错的效果。与人的需求类似，园区目标客户——企业也有多样化的需求。从简化操作的角度，我们一般把入园企业的需求划分为三个层次，从低到高依次是：基础需求、社交需求、成就需求。

       (一)基础需求：指企业入驻园区开展生产经营活动的最基本生存和安全需要。主要包括：生产/办公场地需要（土地或载体）、交通物流需要、生产要素需要（水电气、人力资源供应等）、规范经营需要（工商注册、财税等）、保安/保洁/工程维修等物业管理需要、配套生产和生活需要（商业、住宿、餐饮等）。

       (二)社交需求：指入园企业生产经营稳定后的社交需要、被尊重的需要。主要包括：园区企业之间的互动、企业员工之间的社群沟通、园区企业与利益相关方（政府、产业链上下游供应商、员工、科研院所等）的协同、企业及其核心领导被外界认可等需要。

       (三)成就需求：指入园企业谋求在业务发展所需的关键要素上实现突破，成为产业“王者”、最终自我实现的需要。主要包括：商业模式的突破、核心技术的突破、市场营销的“引爆”、融资渠道及资本突破、核心资质的突破、关键人才等其他核心生产要素的突破等需求。

       三、以“马斯洛需求层次理论”为指引，搭建园区运营服务体系。

       (一)基础服务。针对企业的基础需求，园区应该不遗余力地打造“一站式”基础服务体系。

       首先，让企业在入驻前即享受到高品质的招商对接服务。其次，企业确定入驻意向并签约后，园区需要着力优化园区营商环境，在土地/工程施工手续办理、载体购置/租赁、工商注册、行政审批、承诺政策兑现等方面，提供阳光、高效、便捷、“有温度”的服务。再次，在入园企业正常生产后，提供高水准的物业管理服务，打造安全、美化的园区环境。最后，园区还需要提供丰富的配套商业服务，根据园区条件尽可能地提供餐饮、商业购物、健身等服务，也能够成为园区新的“利润增长点”。

       从笔者今年参加一家新建园区的企业家座谈会中，与会企业代表反馈的主要问题就集中在基础服务上。如果园区将以上基础服务做好，就已经能够在竞争中“脱颖而出”了。

       (二)增值服务。针对入园企业的增值需的社交需求，园区可以提供的服务主要包括：搭建园区内企业之间的交流互动平台（例如产业链撮合、园区内的“沙龙”和峰会、企业社群等）、帮助企业打通业务“边界”，打造园区产业生态（例如对接知名高校、科研院所、产业链上下游资源等）、围绕园区从业人员打造“社群”（例如丰富多彩的园区活动、兴趣小组）、提供政策咨询与相关政府对接等服务，帮助企业提升品牌影响力。最终帮助入园企业建立一个良好的外围环境和品牌形象，满足其“社交需求”，则能够在很大程度上提升入园企业的满意度，促进其业务发展。同时，也能够打造一个“有温度、有活力”的园区。

       (三)高阶服务。着眼于入园企业的“成就需要”，园区应该在企业发展所需的产业关键要素上提供高阶服务，帮助企业打通业务发展的关键瓶颈。

       主要包括：对园区主导产业进行前瞻性研究，为入园企业提供战略层面的引领和支撑（例如，举办产业发展论坛、战略研讨会等）、帮助企业对接资本市场或中长期产业资金支持（例如，成立产业引导基金等）、帮助企业打造“产-学-研”一体的生态、争取园区范围内关键产业政策的突破（例如，通过“飞地政策”实现企业的异地资质互认）、提供企业发展的关键业务资源（例如，提供急缺的骨干员工招聘/培训等外包服务、对关键人才需要的户籍/购房/研发补贴等政策突破服务、对医药企业提供共享的大型实验设备等）。

       高阶服务能力是园区中长期发展的区中长期可持续发展的真正核心能力所在。

       产业园区在设计运营服务体系时，既要考虑入园企业的多层次、立体需求，设计“复合型”的服务体系；同时，又要根据园区的发展阶段、目标企业当前最核心的需求，进行服务“聚焦”，针对性地设计自身的差异化服务特色，从而获得竞争优势。例如，新建园区运营服务体系的重点主要是在基础服务方面，成熟园区的运营服务更多是在增值服务、高阶服务上下功夫。

       四、结语

       面对越来越激烈的竞争，面对目标企业多层次的需求，产业园区需要打造一个“基础服务+增值服务+高阶服务”的全生命周期产业运营服务体系生态。在此基础上，园区还需要精准识别目标企业当下最核心的需求，做到“有的放矢”、精准服务与重点突破，才能取得事半功倍的效果。

       以上，决定了园区能否形成自己独特的核心竞争力，决定了园区能否吸引和培育“独角兽”企业，也决定了园区能否形成“产业高地”和“行业位势”，最终成为产业园区领域的“王者”。